Инвестиционный хит, он и в кризис хит
На фоне мирового финансового кризиса болгарский рынок недвижимости сохраняет стабильность и вступает в новый этап развития, который может быть определен как этап зрелости.
Ипотечный кризис, разразившийся в США и охвативший некоторые европейские страны, как и следовало ожидать, перерос в мировой финансовый кризис. Большинству обывателей падение индексов Dow Jones, Nasdaq, DAX на мировых биржах ни о чем не говорит. Гораздо зримее кризис иллюстрируют вещи более понятные и осязаемые, скажем, рост или падение цен на жилье. На московском рынке недвижимости серьезных колебаний пока нет, он словно замер. Столичные риэлторы и аналитики ждут подвижек в ту или иную сторону, хотя количество предложений о продаже значительно возросло. А вот на зарубежных рынках уже сегодня цены существенно снизились. По прогнозам экспертов на данный момент потери наших соотечественников, вложивших средства в западную недвижимость, составили около 40%. Особенно не повезло россиянам, купившим жилье в Балтийских государствах, следом идут те, кто отдал предпочтение недвижимости туманного Альбиона, потом - хозяева квартир и вилл в Испании, Франции, Греции. Но есть и счастливчики - это владельцы недвижимости в Болгарии. Рынок этой страны по-прежнему остается стабильным, а жилье даже немного растет в цене.
Инвестиционный хит Европы, как некогда назвали рынок Болгарии аналитики, остается таковым и сейчас. Прогнозы эксперта компании «Монвиль-Леместия Групп» Юлии Мещеряковой, которые она сделала по просьбе журнала «Недвижимость & цены» более полугода назад, оправдались. «Несмотря на то что вероятность резкого снижения цен на недвижимость в Европе и Америке довольно высока, в связи с обрушением кредитных рынков США и падением рынков Форекс в Европе, - говорила она, - недвижимость в Болгарии по-прежнему будет дорожать».
«Экономический кризис заметно скорректировал ситуацию на мировом рынке недвижимости, - продолжает Шарлотта Роз Мелсом, директор по маркетингу и PR компании Unique Development. - Согласно исследованиям фирмы Knight Frank темпы повышения цен на жилье в период с IV квартала 2006 г. по IV квартал 2007 г. составили 33,7%. Таким образом, Болгария вышла в лидеры среди тех государств, где активно увеличивается стоимость недвижимости. Столь бурный рост цен на жилье не отпугнул покупателей. Скорее, наоборот, стал фактором, привлекающим потенциальных инвесторов. Поскольку цены на болгарскую недвижимость по сей день остаются одними из самых невысоких в ЕС, инвестиционная привлекательность объектов растет с каждым днем».
Россиян, желающих приобрести квартиру или дом в Болгарии, не стало меньше, если сравнивать с предыдущим годом, на который пришелся пик покупок. Многие все так же рассматривают апартаменты на побережье как своего рода летнюю дачу. Однако качественный состав клиентов все же претерпевает изменения. «Сократился поток покупающих для себя, увеличилось число частных инвесторов, - считает Наталья Завалишина, руководитель проекта DPM холдинга «МИЭЛЬ». - Куда-то надо вкладывать активы, а Болгария - подходящее место, так как цены здесь пока только растут и все еще можно войти в рынок с небольшой суммой».
В настоящее время стоимость квадратного метра в апартаментах на побережье начинается от 1 тыс. евро в домах экономкласса и от 1,5 тыс. евро в жилых комплексах класса de luxe. Так, квартиры в жилом комплексе yooBulgaria, расположенном на берегу Черного моря в городе Обзор, продают по 1,4 тыс. евро pа 1 кв. м (общая стоимость - около 121 тыс. евро). А в таких популярных местах, как Золотые пески, апартаменты на береговой линии предлагают по 2-2,5 тыс. евро за 1 кв. м.
Постепенно меняется и качество возводимого жилья. Большое внимание уделяют строительным материалам, удобной планировке и наличию рядом с домом развитой инфраструктуры. Пока это не массовая тенденция, но подобных объектов становится все больше. Если вернуться к упомянутому жилому комплексу yooBulgaria, то это совместный проект дизайнерского бренда yoo, основанного лондонским девелопером Джоном Хитчкоксом и известным дизайнером Филиппом Старком, а также международной компании Unique Developments и архитектурного бюро Diamond + Schmitt Architects. Интерьеры всех апартаментов, студий и пентхаусов разработаны профессиональными дизайнерами. «Не менее хорош и сооружаемый комплекс Rich Daddy Beach Resort and Spa в городе Поморие, - считает Н. Завалишина. - Это твердый бизнес+, объект с качественным инфраструктурным сопровождением, расположенный на первой береговой линии».
Конечно, данные проекты относятся к категории эксклюзив, но и домов попроще в Болгарии хватает. В основном они сосредоточены в курортной зоне. «В настоящее время интерес россиян направлен на сегмент курортной недвижимости, в частности, на жилье у моря, - говорит Ш. Мелсом. - Наибольшим спросом пользуются коттеджи и апартаменты класса люкс, расположенные на первой береговой линии. Традиционно покупателей интересуют классические курорты Болгарии - Золотые пески, Солнечный Берег, Святые Константин и Елена. Однако здесь уже довольно плотная застройка и высокие цены на объекты. Поэтому сейчас популярность набирают небольшие курорты - Обзор, Бяла, Кранево».
А вот на недвижимость в горнолыжных или бальнеологических курортах у россиян практически нет спроса. Причин тому несколько. Одна из них состоит в том, что Болгария у большинства наших соотечественников ассоциируется с отдыхом на море. А любителей пляжа и ласковых волн всегда больше, чем поклонников горных лыж и сноуборда. Другая причина кроется в особой атмосфере, сложившейся сегодня в горных болгарских деревнях. Некогда эти поселения облюбовали для себя англичане, обустроившие их по образу и подобию британской провинции. Причем большая часть выходцев с туманного Альбиона находится в том возрасте, когда мечтают главным образом о тишине, покое и созерцании. Поэтому рестораны и магазины ориентированы преимущественно на такую публику. Конечно, среди россиян также хватает людей, уставших от жесткого ритма современной жизни, но они не особенно активно демонстрируют желание поселиться в укромных горных уголках Болгарии. Потенциальных покупателей отпугивает отсутствие хороших горных дорог и необходимой инфраструктуры - это третья причина.
То же самое касается и бальнеологических курортов. Их развитие еще только началось, и предложений с хорошим соотношением «цена - качество» пока мало. Среди заслуживающих внимания можно выделить комплексы «Святой Спас I» и «Святой Спас II», расположенные в Велингре, месте, известном еще со времен Древнего Рима. Правда, отдыхать в них смогут только собственники жилья и их друзья - сдавать апартаменты в аренду нельзя. Интересен и комплекс Medite, возведенный в городе Сандански и не обремененный столь жесткими условиями. Особенно впечатляет вид из апартаментов на горный ландшафт и старый город.
Надо сказать, что россияне отличаются особой требовательностью при выборе недвижимости. И независимо от толщины кошелька они отдают предпочтение преимущественно квартирам с хорошей планировкой в новостройках, построенных из современных качественных материалов.
«Деревенские домики, требующие капитального ремонта, пользовались большим спросом в 2003-2004 гг. в основном у англичан, - говорит Н. Завалишина. - Сегодня такую недвижимость продать довольно сложно. Основные игроки рынка - покупатели из России, Украины, Казахстана - словом, из бывших республик СССР - предпочитают новостройки, апартаменты или коттеджи. К тому же стоимость квадратного метра в домах старого фонда зависит от «аппетита» продавца. В принципе, цена не так уж мала по сравнению с апартаментами, а качество строительства не сравнить с современным. Это все равно что выбирать между хрущевкой, сносить которую никто не собирается, и современным монолитно-кирпичным домом».
«Если говорить о старинном жилье применительно к курортным районам, его в Болгарии практически нет, - уточняет Ш. Мелсом. - Основные продажи приходятся на новостройки, и лишь часть недвижимости, претерпевшей значительные реконструкционные работы, может всерьез заинтересовать иностранного покупателя. Бывшие резиденции партийной элиты, а также царские угодья уже в основном нашли своих новых владельцев. Поэтому такие предложения можно назвать уникальными. Что касается старинных домов в городах, то большая часть их находится в запущенном состоянии и нуждается в серьезной реставрации, а стоимость квадратного метра относительно невелика».
Городская недвижимость, безусловно, пользуется спросом у россиян. В первую очередь у тех, у кого есть бизнес в Болгарии, ведь вести дела удобнее из столицы или какого-то большого города. А если есть семья и дети, то в этом случае не будет головной боли из-за отсутствия или удаленности детских садов и школ. Необходимо городское жилье и тем, кто собирается получить вид на жительство, а затем и болгарское гражданство, которое после вступления страны в ЕС стало особенно актуальным. А россиян, желающих стать европейскими гражданами, предостаточно.
Тем не менее экономический кризис семимильными шагами идет по миру, и, конечно, Болгария не останется в стороне. Однако в какой форме он проявится в этой балканской стране? Ответить на этот вопрос сейчас вряд ли кто отважится. И все же, что делать? Аналитики говорят: покупать.
Автор: Светлана Осипова
Журнал "Недвижимость & Цены"
